据史料记载，张居正清田
时候，地方士绅所占土地，最多
家就有700多万亩。而到
明末，江南有田者仅剩成，无田百姓多达九成。
土地大量集中，人口大量繁衍，导致你想做佃户都没门儿。
于是，田皮就开始变得普遍。即你想当佃户，先出钱买田皮，获得某块土地多少年佃耕权力。般而言，田皮属于永久性质，但也有五年、十年、二十年等短期合约。
田皮还能转卖，假如
是佃户，手里有张田皮，但缺钱想卖掉。可以请来公证人立约，将这块土地佃租权转让，土地真正主人（田骨拥有者）不得干预交易。
也即是说，如果块土地，田骨与田皮分开，地主无法选择自己佃户，且无法随意更改田租（交多少租子都写进田皮合约之中）。
由于王阳明暗中帮助，有余姚知县顾存仁冲锋陷阵，唐顺之绍兴府清田行动，首先在余姚打开局面。
清田，是赋役改革基础，田册都没搞清楚，还怎
改革田赋？
清田是为扩大田税征收面，并非为抑制土地兼并。为实现快速清田，减小清田阻碍，王渊甚至通令全国，只要能拿出合法田契，老老实实清田入册，正德年间所欠田赋笔勾销，以前偷逃税款都不予以追究。
江南地区，比较头疼是官田，这玩意儿名义上属于国家，地主根本拿不出合法田契。
陈雍当时在江西清田，最大阻碍就是官田，干脆非常,bao力全部充公。事实证明，这种做法低效且无用，只几年时间而已，江西官田再次被富户侵占。
很有可能，田皮出现就是因为官田。
江南有大量官田存在，无法获得合法田契，但又确实在市面流通交易。那就只能订立私约，出售官田耕种权，这种交易形式被私田采用，渐渐演化出田骨与田皮之分。
最新法令出，江南清田速度快速提升，大量地主拿出少许购地款，购买本就属于自己官田，把以前灰色田产转为合法田产。
也有少数地主，连点点购地款都舍不得，还想继续非法持有官田，隐瞒田亩并
经过内阁、六部与都察院长期反复讨论，绍丰二年夏天，内阁再次颁发清田指示。
拥有官田田皮十年以上者，只需缴纳少量购地款，即可合法拥有官田田契（田骨），这相当于对地方士绅大族妥协，也是在处理朱元璋搞出历史遗留问题。
田皮田骨，就是明代中期搞出玩意儿，并在清朝中期迅速流行蔓延。
田骨，即土地所有权。
田皮，即土地佃租权。
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