区，危机中消费下降越多，经济衰退也越严重，失业率越高。(11)欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在2008年之前也经历
长达十年
房价上涨。涨幅越大国家居民债务负担越重（绝大多数债务是房贷），危机中消费下降也越多。(12)
房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在供需矛盾：
方面，银行可以通过按揭创造几乎无限新购买力；而另方面，不可再生城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂周期循环，是金融和房地产不稳定核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户财富和消费，因此影响很大。房价与居民债务：
国情况
2008年之后10年，国房价急速上涨，按揭总量越来越大，居民债务负担上涨3倍多（图5-2）。2018年末，居民债务占GDP比重约为54%，虽仍低于美国76%，但已接近德国和日本。根据中国人民银行信贷总量数据，居民债务中有53%是住房贷款，24%是各类消费贷（如车贷）。(13)这数据可能还低估与买房相关债务。实际上些消费贷也被用来买房，比如违规用于购房首付。而且人民银行数据还无法统计到民间借贷等非正规渠道。
图5-2居民债务占GDP比重数据来源：IMF全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。
图5-2中债务负担分母是GDP，这比率常用于跨国比较，但它低估居民实际债务负担。还债不能用抽象GDP，必须用实实在在收入。2019年末，中国人民银行调查统计司调查全国3万余户城镇居民（农民负债率般较低，大多没有房贷）收入和债务情况。接近六成家庭有负债，平均债务收入比为1.6，也就是说债务相当于1.6倍家庭年收入。这个负担不低，接近美国。2000年，美国家庭负债收入比约为1.5，2008全球金融危机前飙升至2.1，之后回落到1.7左右。(14)
根据中国人民银行这项调查，城镇居民2019年负债中有76%是房贷。而从资产端看，城镇居民主要财产也就是房子。房产占家庭资产近七成，其中六成是住房，成是商铺。而在美国居民财富中，72%是金融资产，房产占比不到28%。(15)中国人财富压舱石是房子，美国人财富压舱石是金融资产。这个重大差别可以帮助理解两国些基本政策，比如中国对房
请关闭浏览器阅读模式后查看本章节，否则可能部分章节内容会丢失。
