房地产金融化
问题：“
些房地产企业融资过度挤占信贷资源，导致资金使用效率进步降低，助长房地产投资投机行为。”实体企业投资需求不足
债务本身并不可怕，如果借来钱能用好，投资形成资产能增加未来收入，还债就不成问题。假如资金能被实体企业投资所吸纳，就不会流到房地产和金融行业去推升资产泡沫。然而在过去40年间，主要发达国家投资占GDP平均比重从20世纪70年代28%下跌到20%。(21)个原因是大公司把投资转移到发展中国家（包括中国），制造业整体外迁。而制造业又是重资产和重投资行业，所以国内制造业占比下降就推动投资下降。同时，随着通信技术发展，机器变得越来越智能化，需要运用大量软件和服务，而设备本身相对价值越来越低。所以大量投资进入所谓“无形资产”和服务业，而服务业更依赖于人集聚，也就推升对特定地段住房和社交空间（即各类商业地产）需求。(22)
实体投资下降另个原因是发达国家经济整体竞争性在减弱：行业集中度越来越高，大企业越变越大。理论上说，这不定是坏事，若明星企业通过竞争击败对手、占据市场后依然锐意进取、积极创新，那
投资和生产率还会继续上升。然而实际情况是，美国各行业集中度提高与企业规模扩张，往往伴随着投资下降和生产率降低。(23)
大量资金涌入增加资金供给，而企业投资需求不足又降低资金需求，所以发达国家长期实际利率（扣除物价因素）在过去40年间直稳步下降，如今基本为零。(24)因为缺乏能获得长期稳定收益资产，各种短期投机便大行其道，所谓“金融创新”层出不穷，“房地产泡沫”个接个。金融危机之后，美联储常年宽松货币政策让短期利率也变得极低，大企业便借机利用融资优势大肆购并小企业，进步增加行业集中度，降低竞争。这种低利率环境也把大量追逐回报资金推入股市，推高股价。而美国最富10%人掌握着90%股市资产，贫富差距进步拉大。(25)
这种情况也引起
国政策制定者警惕。2019年，中国人民银行行长易纲指出：“在缺乏增长点情况下，央行给银行体系提供流动性，但商业银行资金贷不出去，容易流向资产市场。放松货币条件总体上有利于资产持有者，超宽松货币政策可能加剧财富分化，固化结构扭
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